不動産競売について

不動産を購入した時に、金融機関から融資を受け、購入した不動産に抵当権を設定します。

 

返済が滞ると、金融機関から「期限の利益の喪失」したということで、一括返済を強いられます。

 

そして、強制的に債権を回収するために、裁判所に競売の申し立てを行い、不動産差押を行い、抵当権を行使します。

 

競売は、所有者の意思とは関係なく強制的に不動産を第三者へ売却する手続きです。

 

 

競売のデメリット

 

不動産の競売開始決定がなされると、裁判所の執行官が訪ねてきて、競売執行のための資料作成のために、室内の写真を撮り、占有者の状況、権利関係の聞き取り調査をします。

 

物件を留守にしていたり、占有者の了解が得られなくても、鍵を解除して物件に立ち入り、室内の強制調査を実行します。

 

競売のデメリットを下記しますと、

 

• 落札価格が実勢価格の40%以下のこともある
• 引越し代が出ない
• 競売申し立て費用や落札後の賃料も請求されることがある
• 競売情報がネットや新聞にも公開されるため、近隣に知れ渡る
• 遅延損害金で債務が雪だるま式に膨らむ
• 裁判所・債権者から差押えをされ、精神的なダメージが大きい

 

 

競売落札までの流れ

 

督促状・催告書通知（3ヶ月〜6ヵ月）

 

金融機関より返済についての内容証明などが届きます。個人信用情報期間に登録されます。

 

この時期までにご相談下されば、任意売却の成功率は高いです。

 

代位弁済・求償権行使

「期限の利益の喪失」条項に基づき、一括返済を請求されます。
金融機関から保証会社及び債権回収会社に債権が移行します。

 

競売申し立て（一括返済請求から約1ヶ月後）

債務者が任意売却の意向を示さない限り、債権者は裁判所へ抵当権の実行を履行するために、競売の申し立てを行います。

 

競売開始決定

裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。競売事件として、裁判所で手続きが進められ、不審な不動産業者などからの営業や自宅への直接訪問などが多くなります。

 

任意売却は、「競売開始決定通知書」が届いてからも対応できます。

しかし、この時からは時間との勝負です。すぐにご相談を！

 

現況調査

裁判所の執行官による立ち入り調査を行います。内部写真を複数とり、権利関係などを聞かれます。

 

競売資料の作成（2〜3ヶ月後）

1．物件明細書　2．現況調査報告書　3．評価書の競売に必要な資料が作成されます。

 

売却基準価格の決定

裁判所より、売却基準価格及び入札期間・開札期日の通告があります。

 

期間入札の公告

新聞やホームページにより、競売物件の公開を行います。一般の人でも情報を見ることができますので、物件に不審な人が訪ねてくることが多くなります。

 

入札開始（約4ヶ月後）

公告後2〜3週間後に不動産競売の入札開始となります。
一週間の期間に入札を行います。
任意売却は、開札日前日までに決済すれば成立します。

 

開札・買受人の決定

入札期間終了した翌々日に開札となり、買受人が決定します。

 

売却許可決定

買受人へ売却許可決定通知が届き、残代金を納付した時点で不動産の所有権が移転します。

 

引渡し命令

落札後も物件に居座ると、落札者の申し出により、裁判所より強制退去命令がでます。強制的に荷物を出され、引越し代も出ないばかりか、強制退去に掛かった費用も請求され、益々債務が膨らみます。

 

借金取立て

債権回収会社より、残債務回収のために、動産（車など）・貯金口座・給与差押えをされ、負の連鎖が永遠と起こり、借金苦から逃れることが出来ません。